Alexander Garrett 認為，新的 IFRS 16 法規將會令長期辦公空間租戶開始尋找更靈活的解決方案
船舶和飛機，石油鑽井平台和火車，商店和酒店……它們都有一個共同點。近年來，企業紛紛透過經營租賃，斥資巨額搶購這些具有價值的資產，使公司在獲得資產的同時，無需將之列入其資產負債表當中。從明年 1 月開始，這種情況將不復再見；隨著新的國際會計準則 IFRS 16 的推出，租賃合約將須在公司帳目中列為債項，並且不得再將之隱藏。
如果您仍不明白這與您有什麼關係，符合上述類型的項目還包括了辦公室。如果您的機構（與大多數人一樣）的大部分工作空間均不屬於自已，而是透過長期合約租用它們，那麼從明年開始，您必須全額申報這些債項。對於企業房地產是其中一項最大支出的公司來說，這項變更將在資產負債表上掀起波瀾，在某些情況下更會顯著增加公司的借貸款項金額。
總而言之，是時候重新評估您的租賃組合了。許多人認為，這個名字聽起來無害的 IFRS 16 將成為人們放棄長期租賃的催化劑，並將人們加速推向新標準尚未涵蓋的短期租賃與靈活辦公空間。
租賃債項
我們之所以會有新的租賃會計準則倡議，全都應歸功於當時是國際會計準則委員會主席的 David Tweedie 爵士。他經常喜歡打趣說：「我死前的其中一個夙願，就是乘坐一架實際是列在航空公司資產負債表裡的飛機」。他的觀點是，當時幾乎所有航空公司都選擇租賃飛機，以掩蓋他們真實的債務金額。
IFRS 16 已經孕育良久，其關鍵條款是對於房地產的承租方或佔用方而言，經營租賃和融資租賃將不再有任何分別；所有租賃項目都必須報告為「租賃債項」。但是有一個例外：租期少於 12 個月的短期租賃只要不設完約後購買資產的內置選項，則不在此限。國際會計準則理事會 (IASB) 估計，上市公司目前未有列於資產負債表中的租賃債項合共近 3 兆美元 (1)。
新出現的債項數目將因不同行業而相距甚大。Aptitude Software (2) 製作了一個引人注目的資訊圖，以「租賃冰山」的形式描繪出不同行業的隱藏債項，並揭示了零售和物流界擁有最大的租賃資產量。
與此同時，羅兵咸永道的研究表明，主要租賃辦公室和汽車的專業服務公司在 IFRS 16 生效之後，其債務金額將平均上升 42% (3)。
長遠的輸家
這為什麼如此重要？Moore Stephens 會計事務所房地產部主管 Paul Fenner 解釋：「如果一間公司擁有大量租賃，那麼大型的新資產和相關負債記錄將改變資產負債率，使總債項金額高於以往。若公司擁有根據總債項金額所訂立的貸款契約，它們便可能會僅因為會計準則的變更而導致違約。」2015 年的貸方意見調查 (4) 發現，在引入 IFRS 16 後，80% 的貸方計劃改變未來簽訂協議的方法，或調整貸款契約的比率。
在有些情況下，當公司披露所有金融債項時，投資者或會受驚。當英國連鎖書店 Borders 於 2011 年進入清盤階段時，很明顯該公司的長期租賃已經是資產負債表中債項的數倍。
這一切對辦公室市場又會帶來什麼影響？至少，所有過去曾租賃辦公室的人都會發現，核算這些項目的程序將會比過去來得更加複雜。例如，跨國公司一般會租賃當地國家/地區的辦公室，而這些公司將需整合所有來自不同國界、語言和貨幣的資訊，以便記錄於全球帳目。
靈活的解決方案
然而，IFRS 16 的引入帶來最大的改變，在於它會如何改變辦公室市場。人們普遍認為，公司將會尋求更短期的租約，以盡量減低新資產負債表的債項金額。根據房地產代理商 Savills 的租戶服務團隊，一些辦公室租賃可以轉換成為服務協議，以避免將租賃資本化。Savills 指出：「服務式辦公室和合作辦公空間或可從中獲取莫大利益。」
房地產諮詢公司 Cushman & Wakefield 的報告 Coworking 2018 (5) 亦有相同的看法。報告作者寫道：「12 個月以下的租賃或許可不包括在 IFRS 16 的管轄範圍內，預計人們對靈活辦公空間的需求將會有所增加，因為租戶無需在資產負債表中將租賃債項資本化。」
問題的核心在於「使用權」，即誰能夠真正掌控辦公空間。雷格斯等靈活辦公空間公司擁有其物業的權益，並會根據需求和供應情況向租戶提供空間和服務，因此根據新的會計準則，這不太可能會被視為租賃。Cushman & Wakefield 向英國業主展開了意見調查 (6)，發現「三分之一的人認為，擬議的租賃會計標準變化必定會將傳統租賃空間的需求轉移至靈活辦公空間，其餘三分之二的人則認為此變化可能會導致需求的轉變。沒有一個受訪者認為它對未來的需求沒有影響。」
法國巴黎銀行全球租戶解決方案部主管 Jonathan Steel 表示，新標準讓公司有機會來個大掃除，決定應該持有哪些資產、以傳統方式租用哪些資產，以及根據服務式辦公室租約租用哪些資產。解決方案越靈活，對資產負債表帶來的影響就越小，這對銀行和投資者而言亦是個令人滿意的局面。
Alexander Garrett 是一名英國自由記者，為英國媒體撰寫過大量有關商業問題的文章
資料來源：
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
