IFRS 16 將於 2019 年 1 月生效，屆時它將改變企業與其租約的關係，其中包括辦公空間和其他地產物業。屢獲殊榮的財經記者 Melanie Wright 將於本文解釋這些改變背後代表的意義，以及企業為何需要作好充分的準備
許多公司都會租用各種物品以支援自身業務的運作，如辦公空間或交通工具。國際財務報告準則 (IFRS) 制定的最新標準 IFRS 16 將於 2019 年 1 月生效，該標準將改變企業反映、計算、列報及披露這些租約的方式。
1. 準備在資產負債表上反映租約
在進行租賃會計核算時，承租人目前必須區分資產負債表所報告的融資租賃與表中未有列出的營業租賃，但國際會計準則理事會認為，此舉令人難以了解公司具體的租賃資產與負債款項。有見及此，IFRS 16 將規定幾乎所有租約均須在資產負債表中列為資產和負債款項，以解決此問題。
2. 審慎評估您的租賃合約
與現行的國際會計準則 (IAS) 第 17 號相比，IFRS 16 對於租約的定義較為廣泛，因此企業將需要評估其合約的潛在租賃元素，以確定它們是否適用於新規則。IFRS 16 的規定列明，如果合約「容許以某項已識別資產某時段的使用控制權換取對價」(IFRS 16:9)，則該合約包含了租賃。若要確認合約是否包含了租賃，企業便需要了解他們是否擁有已識別資產，以及他們是否有權獲取經由該資產的使用所得的經濟收益。
舉例來說，如果您的企業租用了某個倉庫的部分區域以儲存貨物，但該個區域的範圍會因空間的供應情況而異，那麼便不符合 IFRS 16 的租賃定義，因為企業便沒有可供識別的資產。但若您的企業在特定時段內租用了倉庫的特定區域，則該資產可供識別，因此您的合約便包含了租賃。
3. 審查您現時的租賃決策
IFRS 16 將影響公司績效指標和財務比率，如資產周轉率、槓桿比率、流動比率、利息保障倍數和淨收益，因此企業必須做足準備功夫，以應付這些變革。許多承租人的營運現金流將有所增加，這是因為能反映租賃負債利息的租賃付款中，只有部分款項會獲列於融資活動中。
企業若尚未在其融資安排中納入「凍結」一般公認會計原則 (GAAP) 條款，新規生效後，他們或會因記錄在賬的債務有所增加而違反貸款合約。企業若計劃在 IFRS 16 生效日期前後進行資本市場交易，則將需要審慎思考此舉對其槓桿比率造成的影響，而且或許需要審查其部分租賃決策。
4. 尋求更為靈活的租賃條款
IFRS 16 允許兩項豁免情況。這些豁免條件如下：租期為 12 個月或以下，且不設購買選項之租賃；以及相關資產全新時價值甚低之租賃。舉例來說，如果某公司租用辦公空間的時段為幾個月，則將無需在資產負債表上將之列出。若公司目前所簽訂的租期較長，則可能需考慮尋求更為靈活的租約條款，以便管理相關租賃對資產負債表的影響。
5. 重新考慮您的房地產租賃類型與租期
IFRS 16 新規定實施後，房地產租賃（包括辦公空間）將需計算於資產負債表中，因此公司可以轉而選擇租期較短的物業，或將辦公空間外判予服務供應商。根據上文所述的豁免條件，這些租賃均無需列於資產負債表內，從而有助減輕管理上的負擔。
